Судебная защита интересов доверителя в споре с районной администрацией по иску о приведении помещения в первоначальное состояние

Задача

Судебная защита интересов доверителя — ответчика в споре с районной администрацией по иску о приведении помещения в первоначальное состояние.

Причина возникновения проблемы

помещение было взято в аренду в первой половине 2010-х годов. Планы помещения, имеющиеся в Росреестре, были составлены 1960-х годах и не соответствовали реальному состоянию помещения. Требования районной администрации о приведении помещения к состоянию, отображенному на плане, были неисполнимы.

В ходе проверки, проводимой сотрудниками администрации одного из районов Санкт-Петербурга, было выявлено расхождение между фактическим состоянием помещения, расположенного в цокольном этаже исторического здания, и его состоянием, зафиксированным планом, хранящимся в Росреестре. Помещение арендовалось компанией под магазин длительное время, договор аренды был заключен в первой половине 2010-х годов. План помещения был одним из приложений договора аренды и давал точное представление о внешних границах помещения и расположении внутренних перегородок. Но у плана и самого помещения имелись расхождения: на уличной фасадной стене здания не было отображено одно из окон, имевшихся в наличии, а на дворовой фасадной стене наоборот, было показано окно, которого на самом деле не было.

Ход решения задачи

Требования районной администрации были на первый взгляд просты и понятны – привести помещение в состояние, зафиксированное планом. Однако, как в практически любом «простом» деле были нюансы.

01.

Срок исполнения требований два месяца. Это требование было заведомо неисполнимым, поскольку в центре Санкт-Петербурга множество домов являются памятниками архитектуры (объектами культурного наследия), а помещение магазина располагалось именно в таком доме. Любые работы, изменяющие облик и внутреннее содержание такого здания, необходимо согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Администрации Санкт-Петербурга (КГИОП), что занимает не менее полугода.

02.

Иск содержал требование об установлении неустойки в случае неисполнения судебного решения в размере двести тысяч рублей в месяц. Требование подобной неустойки в исках районных администраций Санкт-Петербурга является обычным делом и как правило удовлетворяется, тем более что идет в доход города.

03.

План помещения, который имелся в Росреестре, был составлен в 60-е годы двадцатого века на основе еще более ранних планов здания.

Юристом были запрошены исторические архивные планы здания, датированные девятнадцатым веком. После сравнения плана Росреестра и исторических планов было выявлено следующее: безвестный советский чертежник просто забыл отобразить одно из окон на уличной фасадной стене здания, которое было в нем всегда. В тоже время с дворовой части здания пропали все окна, кроме одного.

Исчезновение окон объяснялось просто. Прошедшие с момента постройки здания годы оказали влияние на уровень так называемого «культурного слоя», который существенно вырос вокруг всего здания, особенно во дворе, полностью скрыв под собой оконные проемы цокольного этажа, превратив его, по сути, в подвальный. Под культурным слоем в археологии понимается слой земли на месте поселения человека, сохраняющий материальные следы его деятельности. Это могут быть остатки строений, потерянные вещи, сломанные инструменты и многое другое. Толщина культурного слоя зависит от местных условий, продолжительности жизни людей в поселении и видов их деятельности. Она может варьироваться от нескольких сантиметров до 30–35 метров.

Поскольку процесс изменения уровня «культурного слоя» происходит не за год и не за два, а занимает столетия, то вряд ли ответственность за исчезновение окон цокольного этажа со стороны дворового фасада можно было возлагать на арендатора помещения.

Наличие последнего из таких окон на плане, содержащемся в выписке из ЕГРН объяснялась небрежностью специалиста, проводившего осмотр дома перед составлением плана. В качестве подтверждения отсутствия окон ввиду повышения «культурного слоя» ответчиком были представлены фотографии.

Однако, Администрация настаивала на своих требованиях, пусть и абсурдных восстановить оконный проем, пусть и находящийся под слоем земли.

По рекомендации юриста оконный проем был восстановлен изнутри арендуемого помещения, но не на всю глубину стены. В проем было вставлено глухое непрозрачное окно, после чего вызваны сотрудники Администрации для составления акта осмотра.

В суд были представлены неопровержимые доказательства того, что арендатор помещения самовольно не производил работ по изменению исторического облика здания со стороны уличного фасада, а оконный проем, выходящий на дворовой фасад, в помещении имеется. То, что этот проем виден изнутри помещения, но не виден со двора, объясняется историческими процессами, за которые арендатор помещения ответственности не несет. Решением суда Администрации в иске отказано полностью.

Итог

В результате работы юриста компания – арендатор помещения сэкономила значительные денежные средства, поскольку отпала необходимость в разработке, согласовании и проведении работ, на необходимости которых настаивала Администрация.